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2011年第4季度全国主要城市地价监测报告

    根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2011年第4季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:

    根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2011年第4季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:

      一、全国地价总体水平微幅上涨,环比、同比增速持续回调

      2011年第4季度,全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米;环比增长率分别为0.29%、0.69%、0.00%、0.44%;同比增长率分别为5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。

      本季度,全国综合地价环比增速较上一季度下降1.04个百分点,增速连续四个季度回调;同比增速连续2个季度回调,较上一季度下降2.43个百分点。

      重点监测城市中,除工业地价环比增速外,其他各项指标均高于全国主要城市平均水平。综合、商服、住宅和工业地价水平分别为4201元/平方米、7176元/平方米、6165元/平方米和807元/平方米;环比增长率分别为0.43%、1.15%、0.15%和0.43%;同比增长率分别为6.74%、9.79%、7.02%和4.96%,环比、同比增速已连续四个季度逐步放缓。

      图1 重点城市分用途地价环比增长率曲线图(%)

      图2 重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图(%)

      以2000年为基期的重点城市平均地价指数持续上升,2011年末,综合、商服、住宅、工业地价指数分别达到193、202、224、157。

      图3 2000-2011年重点城市分用途平均地价指数

      二、长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价水平由升转降,环渤海地区仍有微涨;三大重点监测区域地价环比、同比增速均呈回落态势

      2011年第4季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体情况。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4582元/平方米、4171元/平方米、3329元/平方米。

      图4 2011年第4季度三大重点区域地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,三大监测区域的综合地价环比增速均呈回落态势,长江三角洲、珠江三角洲地区自2009年下半年以来,首次出现负增长。相对而言,尽管较上一季度下降了0.65个百分点,环渤海地区仍以0.30%的增速位居第一。

      从同比增长率看,三大监测区域的综合地价同比增速明显回落,其中尤以环渤海地区回调幅度最大,较上一季度下降了2.70个百分点。

      图5 2011年第4季度三大重点区域综合地价增长率(%)

      三、东中西部地区重点城市地价环比增速涨跌各异,同比增速全面放缓

      2011年第4季度,全国重点城市中,地价水平东高、西次、中低的局面依然存在。

      图6 2011年第4季度东中西部地区重点城市地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,东降、中升、西稳的态势与以往有所不同。东部地区综合地价增长率较上一季度下降1.47个百分点,达到-0.07%;中部地区综合地价增长率长期以来首次超过西部,为1.21%,较上一季度上升了0.05个百分点;西部地区则以0.59%的增长率稳定微升。

      从同比增长率看,东、中、西部地区综合地价增长率仍处于较高水平,但增速全面放缓,分别为7.18%、5.31%和7.50%,其中西部地区较上一季度下降了4.48个百分点,变化最为明显。

      图7 2011年第4季度东中西部地区重点城市综合地价增长率(%)

      四、全国各业用地价格增速深度回调,住宅地价环比零增长

      2011年第4季度,全国各用途平均地价增速持续放缓,商服、住宅、工业地价环比增速连续三个季度回调,同比增速连续两个季度回调。其中,受房地产调控政策的间接影响,本季度,全国住宅平均地价环比增幅跌落至0(见图1)。

      本季度,三大重点监测区域的商服、住宅、工业地价环比、同比增速均呈放缓趋势,且除环渤海外,各业地价在不同区域均有负增长现象出现(见图8),地价的变化侧面印证了在近期国内外经济形势变动及调控政策的多重影响下,长三角、珠三角地区反映更为敏感,变化相对显著。

      图8 三大重点监测区域分用途地价环比增长率(%)

      五、全国主要监测城市地价增幅普降,综合地价环比负增长的城市约占三分之一

      2011年第4季度,全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较上一季度呈整体放缓态势,增长率为负的城市持续增多。大部分城市环比涨幅集中在-2.0%~2.0%之间,涨幅相对较大的城市主要集中在二、三线城市,如新乡农用地商住地工业地市(6.57%)、呼和浩特农用地商住地工业地市(3.78%)、荆州农用地商住地工业地市(3.71%)、兰州农用地商住地工业地市(3.16%)、石家庄农用地商住地工业地市(2.90%)、岳阳农用地商住地工业地市(2.64%)、齐齐哈尔农用地商住地工业地市(2.58%)、太原农用地商住地工业地市(2.48%)、西安农用地商住地工业地市(2.41%)、柳州农用地商住地工业地市(2.39%);地价环比下降的城市由上一季度的7个激增到本季度的30个,其中,芜湖农用地商住地工业地市(-6.98%)、温州农用地商住地工业地市(-6.12%)、嘉兴农用地商住地工业地市(-3.64%)、廊坊农用地商住地工业地市(-2.57%)、深圳农用地商住地工业地市(-2.48%)、焦作农用地商住地工业地市(-2.09%)、宜宾农用地商住地工业地市(-1.94%)、南京农用地商住地工业地市(-1.70%)的地价下降幅度较大;温州、芜湖、杭州农用地商住地工业地、廊坊等市综合地价低于去年同期水平。

      住宅地价变化与综合地价基本一致,环比增幅超过3.0%的城市仅有5个,分别为太原、邯郸农用地商住地工业地、兰州、石家庄、岳阳;环比负增长的城市由上一季度的12个增加到37个,其中,降幅较大的城市有芜湖市(-9.47%)、温州市(-7.58%)、嘉兴市(-4.71%)、深圳市(-3.70%)、廊坊市(-3.29%)。同比负增长的城市增至8个,分别是温州、芜湖、杭州、廊坊、昆明农用地商住地工业地哈尔滨农用地商住地工业地厦门农用地商住地工业地合肥农用地商住地工业地

      六、当前市场形势分析

      (一)国内外经济走势是地价变化趋稳降速的宏观背景。

      从宏观经济来看,国际经济复苏缓慢,严峻的外需环境对国内经济辐射力度下降;我国总体经济平稳放缓,转方式、调结构、稳增长成为政策调控的主旋律,经济基本面的变化是地价走势的内在支撑。数据显示,近年来,GDP与综合地价轨迹基本相同,特别是2010年以来,二者以接近的同比增长率推进,而工业地价增长率与反映宏观经济景气的制造业采购经理指数(PMI)走向几乎一致,PMI作为先行指标, 其波动对地价的引导作用不可忽视。

      图9 GDP同比增长率和主要监测城市综合地价同比增长率(%) 图10 制造业采购经理指数和主要监测城市工业地价增长率(%)

      (二)楼市调控持续从紧,多重手段下,房屋、土地市场热度明显下降,价格进入停滞回落通道。

      中央、国务院多次强调房地产调控不动摇,各有关部门积极落实,确保实施政策取向一致,调控效果明显好于去年:

      土地供应持续放量,保障性住房供地明显增加[2]:初步统计显示,2011年,全国主要监测城市建设用地供应总量为29.73万公顷,同比增加14.62%。全年保障性住房用地供应[3]2.80万公顷,同比增加26.98%,占住宅用地比重达到41.69%(见图11)。

      完善招拍挂方式,严格监管“高价地”:各地全年共上报房地产异常交易地块596宗,1-12月分别上报宗数为115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗,平均溢价率和竞价轮次基本平稳,4季度土地市场热度逐步放缓趋势明显(见图12)。

      房地产开发投资增幅高位放缓,从需求面直接影响居住地价变化。今年1-11月,房地产开发投资额同比增长29.9%,较去年同期下降6.6个百分点,但仍高于固定资产投资增长率5.4个百分点(见图13)。

      住宅销售价格下降城市持续增多,房地产开发景气指数28个月以来首次降到100以下。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,自今年4月份以来,房价下降的城市逐步增多(见图14),11月份房价下降的城市首次超过半数,达到47个,仅有5个城市价格出现未超过0.2%的上涨。房地产调控政策的效果在四季度集中凸显,11月房地产开发景气指数降为99.8,28个月以来首次下降到100以下。房价增长态势的遏制,将引致居住地价的回落。

      图11 2011年主要监测城市建设用地供应结构 图12 2011年各月度异常交易地块上报情况

      图13 房地产开发投资额和主要监测城市居住地价增长率曲线图(%)图14 2011年七十个大中城市住宅销售价格增减的城市个数

      (三)供给量对地价的短期影响并不明显,市场波动期,土地供应调控作用的发挥需多因素配合。

      加大供应,缓解供需矛盾,进而平抑价格是市场经济的一般规律,但近年土地市场数据显示,单方面调整供应,并不能直接平抑价格波动,如图15,2009年以来,建设用地供应与地价总体同向变化,在资金等多因素主导市场的背景下,土地供给对地价的影响作用有限。

      图15 2008年以来主要监测城市建设用地供应面积与综合地价的环比、同比增长率(%)

      分用途观测显示,商业地价受供给因素影响相对显著,住宅地价影响因素复杂,工业地价与实体经济的相关性更为密切。在多轮房地产调控期,商业物业受到的政策限制较少,市场化程度较高,土地供应增加与商业地价增幅基本呈反向变动(见图16)。这种规律性在居住地价和住宅用地供给间明显减弱,特别是09年以来,充裕的房地产资本支配居住地价,极大弱化了土地供应的自主调节作用(见图16)。对工业地价而言,受实体经济的主导和地方政府的控制,多年以来,其价格增幅稳定而缓慢,市场化程度相对较低(见图10)。

      图16 2008年以来主要监测城市的商业、住宅用地供应与价格环比增长率变化(%)

      (四)市场预期初步扭转,调控效果基本得到肯定,去库存化主导未来一段时期的市场。

      进入四季度,多家机构发布2011年房地产市场状况和2012年走势分析报告,数位专家总结当前并预判明年形势。在当前市场形势方面,各方机构发布的数据基本支撑相同观点,即四季度房地产市场“量价齐跌”,陷入低迷。在房地产调控效果方面,多数专家和机构认为调控已达到初步政策预期。在后市走向及预测方面,谨慎乐观与悲观预警同时存在,市场预期初现转向。在未来调控方向方面,人民日报指出房地产调控应坚持不动摇,多数专家认为明年将继续执行从严的楼市调控政策。

      七、后期关注要点及走势预判

      2011年以来,中央政府综合运用经济、行政多种手段高压调控房地产业,四季度,市场进入从“量跌价滞”到“量价齐跌”的关键转变阶段,当前形势下,应密切关注以下几方面动态:一是,世界经济复苏的艰巨性和复杂性对我国经济的不利影响逐步加深,对人民币持续升值可能引发的输入性金融风险需及早应对;二是,货币政策微调中,房地产业资金压力得以缓解,谨防市场恶性反弹;三是,多个区域规划的全面起动、“铁公基”项目的持续建设、700万套新增保障房项目的落地、地方政府偿债高峰的到来,以及换届效应的叠加下,土地供需矛盾仍然突出,调控政策的前瞻性、科学性尤为重要;四是,持续三年的土地放量供应下,应严格监管已供土地的开发利用,动态分析评价集约程度,避免形成新的资源浪费。

      土地市场深受宏观经济环境及调控政策的影响。2012年世界经济增长将持续放缓,国内经济下行和物价上涨压力并存,在国民经济增速适度回落过程中,“稳增长、调结构”政策的执行力度将进一步加强,相对可控的外部综合环境有利于促进土地市场稳态发展。

      预计2012年一季度,市场谨慎预期仍将漫延,城市住宅地价增速或将进一步下降,而伴随着政策微调对实体经济的支撑作用加大,土地市场资金结构性流动,商服、工业用地市场价格仍会微幅增长。

      [1]说明:全国主要监测城市指105个监测城市;重点监测城市指直辖市、省会城市、计划单列市。2011年4季度参与全国汇总的城市为104个监测城市,拉萨农用地商住地工业地市未参与全国数据汇总;淮北农用地商住地工业地市地价同比增长率未参与测算。

      [2]本部分数据来源于国土资源部土地市场监测监管系统,建设用地面积不含代征地面积。

      [3]包括经济适用房、廉租房及中低价位中小套型普通商品住房。

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