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最新2011年第二季度全国主要城市地价监测分析报告

      根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2011年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:

      根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2011年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:

      一、全国地价总体水平小幅上升,环比增速持续回落

      2011年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3000元/平方米,商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米;环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%,较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点;同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%,

      重点监测城市中,除商业地价环比增长率以外,其他各项指标均高于全国主要城市平均水平。综合、商业、居住、工业地价水平分别为4126元/平方米、6952元/平方米、6051元/平方米和799元/平方米;环比增长率分别为1.98%、2.65%、2.19%和1.40%;同比增长率分别为10.31%、12.81%、11.89%和7.19%。

      图1 2007年以来全国重点城市各季度分用途地价环比增长率(%)

      二、全国三大重点区域中,综合地价环比增速均呈回落态势;珠江三角洲地区环比、同比增长率居于首位

      2011年第二季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中,长江三角洲地区综合地价水平最高,为4574元/平方米;珠江三角洲地区次之,为4097元/平方米;环渤海地区最低,为3288元/平方米。

      图2 2011年第二季度三大重点区域地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,三大区域的综合地价环比增速均呈回落态势。其中,长江三角洲地区低于全国平均水平,介于其他两个重点监测区域水平之间,为1.69%,较上一季度下降了0.46个百分点;珠江三角洲高于全国和其他两个重点监测区域水平,为3.18%,较上一季度下降了0.51个百分点;环渤海地区低于全国和其他两个重点区域水平,为1.02%,较上一季度下降了1.26个百分点,下降的幅度最大。

      从同比增长率看,长江三角洲和环渤海地区综合地价同比增速呈回落态势,珠江三角洲区综合地价涨幅高于上一季度。

      图3 2011年第二季度三大重点区域综合地价增长率(%)

      三、西部地区重点城市综合地价环比、同比增长率均高于全国和东中部重点城市平均水平;东中西部地区综合地价同比增速持续高位运行

      2011年第二季度,全国重点城市中,东部地区综合地价平均水平最高,为6048元/平方米,明显高于全国和中、西部地区重点城市平均水平;中部地区综合地价水平均低于全国和东部地区重点城市平均水平,为2004元/平方米;西部地区综合地价水平高于中部地区,但远低于全国和东部地区,为2838元/平方米。

      图4 2011年第二季度东中西部地区地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,东部地区综合地价增长率与全国平均水平持平,介于中部和西部地区重点城市平均水平之间,为1.98%,较上一季度下降了1.43个百分点;中部地区综合地价增长率低于全国和东部、西部地区重点城市平均水平,为1.68%,较上一季度上升了0.54个百分点;西部地区综合地价增长率高于全国和东、中部地区重点城市平均水平,为2.33%,较上一季度下降了0.19个百分点。

      从同比增长率看,东中西部地区综合地价增长率持续高位运行,分别为10.85%、7.25% 、12.85%。

      图5 2011年第二季度东中西部地区综合地价增长率(%)

      四、全国分用途地价水平中,商业、居住、工业地价环比增速较上一季度均有所放缓

      2011年第二季度,在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下,商品住房交易量下降,交易价格有所松动,受间接影响,各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%,较上一季度分别下降了0.56、0.27和0.30个百分点。由于政府对商品住宅交易的严格限制,投资持续转向商业地产,全国商业地价环比、同比的增长率均为最高。

      本季度,长江三角洲地区居住环比、同比增速分别较上一季度上升了0.20和0.32个百分点,增长率分别为1.73%、6.43%;商业地价环比有所趋缓,同比增速则有所上升;工业地价环比、同比增长率较上一季度均有所趋缓。珠江三角洲地区商业、居住、工业地价环比、同比增长率均明显高于长江三角洲和环渤海地区各用途的平均水平,环比增长率分别为7.43%、4.03%、1.73%;同比增幅则保持较高水平,分别为26.50%、11.96%、7.63%,涨幅较上一季度均有所上升。环渤海地区商业、居住、工业地价环比、同比增长率较上一季度均有所放缓,环比增长率分别为1.69%、1.52%、0.24%,较上一季度分别下降了1.25、0.56、2.06个百分点;同比增长率分别为11.73%、10.84%、5.15%,较上一季度分别下降了0.37、1.28、1.37个百分点。

      五、全国主要监测城市中,逾六成城市的综合、居住地价环比增速趋缓,而同比增长率仍高位运行

      2011年第二季度,全国主要监测城市中,超过六成城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓,涨幅超过5.0%的城市仅有两个。综合地价环比涨幅前十位城市分别为:深圳农用地商住地工业地市、珠海农用地商住地工业地市、潍坊农用地商住地工业地市、黄石农用地商住地工业地市、淮南农用地商住地工业地市、广州市北海农用地商住地工业地市、南宁农用地商住地工业地市、苏州农用地商住地工业地市、重庆农用地商住地工业地市。综合地价同比涨幅超过20.0%的城市仍有4个,分别为昆明农用地商住地工业地市、深圳市、石家庄农用地商住地工业地市、南宁市。

      居住地价变化与综合地价状况基本保持一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落,其中,热点城市北京农用地商住地工业地杭州农用地商住地工业地居住地价略有下降,降幅分别为0.58%和0.53%,另有温州农用地商住地工业地等四个城市本季度居住地价出现负增长。近五成监测城市的居住地价同比增速有所回落。

      六、形势分析与判断

      持续向好的国民经济支撑了土地市场的稳中有升态势。宏观经济总体增长,对我国土地市场平稳发展产生深远影响,为土地市场注入强劲的刚性需求。加之通货膨胀率持续高涨,以及人民币升值预期导致的境外热钱流入,部分持币观望和避胀需求入市显化,推动土地价格总体水平小幅上涨。

      持续收紧的房市调控政策推动地价涨幅回调。一方面,中央联合地方政府不断加大保障房建设力度;另一方面,在1季度限购、限贷、限价“三限”严厉趋紧调控政策基础上,银根进一步收紧,上半年六次上调存款准备金率、两次加息,对开发企业资金面持续施压,基本缓解了企业高价抢地的状况,房价、地价逐步平缓回调。

      目前,房地产市场调控中的一些难题仍未有效破解,例如土地、金融、税收等政策的调控力度和综合协调能力有待提高,地方政府追求局部经济发展带来的需求和压力巨大等。综合各类因素,一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化;二是谨防三、四线城市曲线规避调控政策现象,以免土地市场再度过热。预计下半年,随着紧缩性调控政策的细化和落实、货币信贷的常态回归,市场整体宽裕流动性逐步有效回笼,以及调控政策威力的继续释放,全国各主要城市居住地价将总体趋稳。

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