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2011年度七台河市国有建设用地供应计划

      黑龙江省七台河市   2011年度国有建设用地供应计划   编制报告(说明)   七台河市国土资源局   二O一一年三月   目 录   第一部分 七台河市2011年度国有建设用地供应

      黑龙江省七台河市

      2011年度国有建设用地供应计划

      编制报告(说明)

      七台河市国土资源局

      二O一一年三月

      目 录

      第一部分 七台河市2011年度国有建设用地供应计划... - 1 -

      一、计划的目的意义和编制依据... - 1 -

      (一)计划编制的目的... - 1 -

      (二)计划编制的意义... - 1 -

      (三)计划编制的依据... - 2 -

      二、指导思想、基本原则和适用范围... - 3 -

      (一)计划编制的指导思想... - 3 -

      (二)计划编制的基本原则... - 4 -

      (三)计划编制的适用范围... - 5 -

      三、计划指标... - 5 -

      (一)国有建设用地供应总量... - 5 -

      (二)国有建设用地供应结构... - 5 -

      (三)国有建设用地供应布局... - 5 -

      四、政策导向... - 6 -

      (一)优化空间布局... - 6 -

      (二)优化土地供应结构... - 6 -

      (三)促进土地集约节约利用,发挥市场配置资源基础性作用... - 7 -

      五、国有建设用地供应计划实施的保障措施... - 7 -

      第二部分 七台河市2011年度国有建设用地供应计划编制 说明... - 9 -

      一、编制计划的背景... - 9 -

      (一)编制国有建设用地供应计划的现实意义... - 9 -

      (二)编制计划的宏观条件... - 9 -

      (三)编制计划的实践基础... - 10 -

      二、编制计划的过程... - 10 -

      (一)确定资料收集对象... - 10 -

      (二)地产市场状况调查及资料整理... - 10 -

      (三)确定预测指标及方法的选用... - 11 -

      (四)预测结果... - 11 -

      三、编制计划的技术路线... - 11 -

      四、确定计划指标的过程和依据... - 12 -

      (一)确定计划指标的过程... - 12 -

      (二)国有建设用地供应计划的编制依据... - 21 -

      附表... - 23 -

      第一部分 七台河市2011年度国有建设用地供应计划

      土地是人类赖以生存和发展的基础,它既是一种十分有限的自然资源,又是一项重要的资产。随着社会经济发展和人口的不断增加,人地矛盾将会日益突出,加强土地资源供需平衡研究是为了保障土地资源可持续利用,保障经济社会发展的前提和基础,编制国有建设用地供应计划将更好的落实土地节约集约利用,为构建资源节约型、环境友好型社会贡献力量。

      一、计划的目的意义和编制依据

      编制国有建设用地供应计划对于客观、准确地了解实际用地需求,科学安排国有建设用地供应,提高供地的科学性、针对性和合理性,保证土地利用总体规划和年度计划的有效实施,促进土地供应的规范化、制度化、科学化,提高土地参与国家宏观调控的能力等方面具有重大的意义。

      (一)计划编制的目的

      为有效实施土地利用总体规划和土地利用年度计划,科学安排国有建设用地供应,根据中华人民共和国国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》和《土地利用年度计划管理办法》规定,制定本年度国有建设用地供应计划。

      (二)计划编制的意义

      无论是现代经济理论还是国家的经济运行实践都表明,有了科学合理的计划,市场运行才能减少盲目性,才能有序运行。建设用地供应计划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上,依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的,体现了对未来国有建设用地供应规模、时序、结构等方面的设计和谋划。有了这个计划,才能对供多少地,何时供,以什么方式供,供应结构、方向如何等做到心中有数,才能进一步提高政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性。

      自2004年以来,国家要求利用土地政策参与国民经济运行的宏观调控。而编制土地供应计划,对落实一个地区的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响。特别是2009年,国土资源部多次强调土地供应计划管理在宏观调控中的重要性,指出土地计划的职能已从单一服务于土地资源管理,逐步转向管理与宏观调控并重。今年国家对房价调控,在运用金融、税收手段的同时,更加强调土地供应计划的控制作用。编制科学合理的住房供地计划,可以控制住房供地结构和时序,保证保障性住房建设用地需求,保障中低收入阶层的住房供应,有利于房地产市场回归理性。

      (三)计划编制的依据

      (1)《中华人民共和国土地管理法》

      (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

      (3)《中华人民共和国城乡规划法》

      (4)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)

      (5)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)

      (6)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)

      (7)《国务院批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号)

      (8)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)

      (9)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)

      (10)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)

      (11)《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)

      (12)《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》(国土资发〔2006〕296号)

      (13)《限制用地项目目录(2006年增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年增补本)》(国土资发〔2009〕154号)

      (14)《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)

      (15)《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)

      (16)《国土资源部关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发【2008】24号)

      (17)《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号)

      (18)《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)

      (19)《国土资源部关于关于引发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)

      (20)《关于认真贯彻执行<国有建设用地供应计划编制规范(试行)>的通知》(湘国土资办发[2010]180号)

      (21)七台河市国民经济与社会发展规划

      (22)七台河市土地利用总体规划

      (23)七台河市土地利用年度计划

      (24)七台河市住房建设规划与计划

      (25)七台河市年度土地储备计划

      二、指导思想、基本原则和适用范围

      (一)计划编制的指导思想

      依据国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》(国土资发[2010]117号),编制2011年度国有建设用地供应计划。年度土地供应计划是指市(县)人民政府在计划期内对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。

      2011年度土地供应计划的指导思想是:以科学发展观为统领,以促进社会和谐发展为目标,以节约集约高效利用土地为主线,立足保护资、保持发展、保障民生的基本要求,按照产业布局、结构和时序,落实差别化土地供应政策,推动产业结构调整和转型升级,加快经济发展方式转变;严格控制增量,积极盘活存量,进一步促进我市经济社会长期平稳较快发展。

      (二)计划编制的基本原则

      进一步深入贯彻落实党中央、国务院关于加强土地调控的方针政策,充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,严格控制供应总量,不断优化供应结构,有保有压,促进产业结构调整和经济增长方式转变。

      1、坚持土地节约集约利用原则。

      节约集约用地:主要包括了三层含义,一是节约用地,就是各项目建设要尽量节省用地,千方百计地不占或少占耕地;二是集约用地,每宗建设用地必须提高投入产出的强度,提高土地利用的集约化程度;三是通过整合、置换和储备,合理安排土地投放的数量和节奏,改善建设用地结构、布局,挖掘用地潜力,提高土地配置和利用效率。充分认识到我国人多地少的基本国情,特别是七台河市面临的人口资源环境压力,严格控制增量用地供应,进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变,为构建资源节约型、环境友好型社会贡献力量。

      2、统筹城乡和区域协调发展原则。

      正确处理和合理把握中心城镇、小城镇和中心村建设之间的关系,积极推动城镇空间结构调整,落实城镇功能定位,优化土地供应空间布局,扎实推进重点城镇建设和新农村建设工作。

      3、有保有压原则。

      优先保障国家重点建设项目和各地基础设施建设项目用地需要,合理确定城镇村建设新增用地。落实国家产业政策,优先保障国家重点建设项目用地需求,支持有利于结构调整的项目建设用地。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目,不予供地。继续加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。

      4、供需平衡原则。

      促进2011年房地产市场供需基本平衡。以土地供应引导需求,合理调整土地供应结构和用地供应量,切实稳定住房价格。

      5、持续利用原则。

      土地利用不能只顾眼前而不顾长远,不能只顾经济和社会效益而不顾生态效益。同时,对土地利用结构调整更应在可持续理论的指导下遵循客观规律,实现土地类型的合理转换,做到保护与利用并重,利用服从保护,最终实现土地的可持续利用。

      (三)计划编制的适用范围

      七台河市2011年度国有建设用地供应计划编制适用范围,七台河市本级行政辖区范围内计划期供应的全部国有建设用地。国有建设用地供应计划的计划期为一年。本计划年度为2011年1月1日至12月31日。

      三、计划指标

      (一)国有建设用地供应总量

      2011年度本市国有建设用地供应总量控制在338公顷以内。

      (二)国有建设用地供应结构

      2011年度本市国有建设用地供应总量中,商服用地0.5159公顷,工矿仓储用地71.23公顷,住宅用地165.58公顷(其中:保障性住房用地6公顷、棚户区改造用地100公顷,中小套型商品房用地30公顷,其他用地29.58公顷),公共管理与公共服务用地38.63公顷,交通运输用地26公.14顷,水域及水利设施用地0公顷,特殊用地3.773公顷。

      (三)国有建设用地供应布局

      2011年国有建设用地供应布局,对城市空间、产业发展、生态环境保护、土地资源利用等方面进行综合考虑,明确各城区建功能定位,工业、商业、居住、基础设施等各类功能,合理安排建设用地供应,按照城市化、工业化、市场化的要求,寻求经济发展的新动力,促进第三产业的快速发展,提升城镇居民的生活质量,带动城乡经济的快速发展。工矿仓储用地主要分布在新兴区和茄子河区;住宅以及基础设施建设集中在桃山区,着力强化桃山区商贸居住中心、政治文化中心的综合服务功能;同时在新兴区重点进行棚户区改造。以循环经济为理念,构筑七台河市产业发展格局。合理规划,集中布局,保障煤炭及非煤产业项目用地,促进工矿用地节约集约利用。

      四、政策导向

      (一)优化空间布局

      1、按照统筹城乡和区域协调发展原则,加强土地供应区域分类指导。严格控制中心城土地供应规模,促进中心城人口和功能的有机疏解和调整。重点保障基础设施和公用设施的土地供应,适度供应符合中心城功能定位的产业发展用地,严格限制与中心城整体发展不协调的土地供应。中心城土地供应重点放在边缘集团和重点功能区;除必要的公用设施配套项目、必需的城市改造整治项目和国家需要的建设项目用地以外,中心城的中心地区不再新增供应土地。

      2、强化公共交通引导住宅用地供应,实现城市的空间均衡发展。加强交通基础设施在土地供应和城市发展过程中的引导作用。在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊站点附近集中安排经济适用住房和普通商品房用地的供应;合理控制和把握轨道交通站点一定范围内住宅用地的供应时序;将居住、商业、产业、教育、卫生、文化用地等进行一定程度上的混合安排,提高土地利用效率。

      (二)优化土地供应结构

      1、优先和适度超前安排基础设施用地,引导、保障和支撑城市健康有序发展。

      2、大力支持符合城市功能定位的产业用地供应,构建合理、具有比较优势的产业结构。优先确保高新技术产业和高端、高效、高辐射力的现代制造业土地供应;优先支持金融服务、信息服务、物流服务、商务服务及教育培训等生产性服务业土地供应,支持基础服务业用地供应;保障文化创意产业土地供应。

      3、适度加大各类公共服务设施用地的供应,提升公共服务的水平。

      (三)促进土地集约节约利用,发挥市场配置资源基础性作用

      1、严格保护耕地,从严控制增量用地供应。严格按照国务院下达的土地利用年度计划确定的建设用地规模、农用地转用规模、耕地保有量和耕地指标,从严控制农用地转为建设用地;严格保护基本农田,除国务院批准的国家重点建设工程项目,以及本市的重点建设工程项目外,严禁其它项目建设占用基本农田。

      2、制订和完善用地标准,提高土地利用效益。完善并严格执行建设项目的用地标准和相关控制性指标,建立土地供应用地标准管理机制,促进基础设施、公共服务设施等项目用地的集约利用;产业用地供应与土地利用指标、投资强度、产出效益等指标挂钩,提高开发区(园区)建设项目的准入门槛;适度提高轨道交通站点周边政策性住房建筑密度、容积率,提高土地利用效益。

      3、继续推进土地市场建设,发挥市场配置资源的基础性作用。继续完善商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地招标、拍卖、挂牌方式出让的供应机制;积极实施工业用地招标、拍卖、挂牌方式出让制度;开展竞争性的基础设施和公共服务设施用地招标、拍卖、挂牌方式出让试点工作。

      五、国有建设用地供应计划实施的保障措施

      (一)加大七台河市政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用,逐步健全土地供应计划的工作机制

      一是加强基础工作。市发展改革、规划和国土资源等部门要会同市政府尽快做好实施土地供应中期计划涉及的产业政策、空间区域、实施时序和规划条件等基础工作,加强协同配合,简化审批程序,提高服务效率。二是完善土地储备开发运作模式,加强政府储备力度,提高对房地产市场调控能力。

      (二)加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督

      七台河市国土资源局和发展改革委员会等部门要切实加大计划执行过程中的协调力度,及时总结计划执行情况,定期向市政府报告;对因特殊原因影响供应计划执行的,市国土资源局和市发展和改革委员会要会同相关部门和市政府做好计划调整工作。市国土资源局和市发展和改革委员会对政府年度国有建设用地供应计划的组织、工作绩效和计划实施效果进行综合评价,结合年度内违法违规用地查处情况,形成综合意见报市政府,纳入市政府对区县政府工作的考核。

      第二部分 七台河市2011年度国有建设用地供应计划编制说明

      一、编制计划的背景

      (一)编制国有建设用地供应计划的现实意义

      首先,无论是现代经济理论还是国家的经济运行实践都表明,有了科学合理的计划,市场运行才能减少盲目性,才能有序运行。建设用地供应计划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上,依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的,体现了对未来国有建设用地供应规模、时序、结构等方面的设计和谋划。有了这个计划,才能对供多少地,何时供,以什么方式供,供应结构、方向如何等做到心中有数,才能进一步提高城市政府供地的、前瞻性、科学性、针对性和合理性。

      其次,编制土地供应计划有利于更好地发挥土地的调控作用。2004年以来,中央要求利用土地闸门参与国民经济运行的宏观调控。而编制土地供应计划,对落实一个地区的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响。特别是去年以来,徐绍史部长多次强调土地供应计划管理在宏观调控中的重要性,指出土地计划的职能已从单一服务于土地资源管理,逐步转向管理与宏观调控并重。今年国家的房价调控,在运用金融、税收手段的同时,更加强调土地供应计划的控制作用。编制科学合理的住房供地计划,可以控制住房供地结构和时序,保证保障性住房建设用地需求,中低收入阶层住房有保障,有利于房地产市场回归理性。

      (二)编制计划的宏观条件

      首先,从《城市房地产管理法》、国务院、国务院办公厅发布的关于稳定房价的有关文件,到国土资源部发布的一系列规范、制度中,对有计划供地已有明确要求。如《关于认真贯彻(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发[2007]236号),要求各地编制土地供应计划,优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地。

      其次,2009年,在应对金融危机、调整经济结构的大格局下,为稳定房价,国家提出加大保障性住房建设力度,要求住房建设用地中保障性住房用地不得低于70%。有了具体要求,就要有具体的供地计划去落实,所以,当年国土资源部要求各地必须编制保障性住房供地计划。

      再者,20l0年,国务院(10号文)、国务院办公厅(4号文)连续发文,要求坚决遏制房价过快上涨现象,促进房地产市场平稳健康发展。同时要求国土资源部要指导督促各地及时制定并公布住房为主的房地产供地计划,把握好土地供应的总量、结构和时序。显然,要求全面编制建设用地供应计划的宏观条件已经成熟。

      (三)编制计划的实践基础

      北京市从2005年就开始编制并向社会发布年度土地供应计划。深圳市、重庆市、杭州、苏州、南京、日照等地相继实行,但各地的计划编制情况差异很大。2009年8月4日,徐部长主持专题会议研究地产市场问题,要求加快研究制定城市国有建设用地供应计划编制办法。制定供地计划编制规范纳入国土资源部2010年重点工作任务。

      二、编制计划的过程

      (一)确定资料收集对象

      七台河市国土资源局会同相关部门根据编制国有建设用地供应计划通知所列资料清单,客观,真实,完整的提交。

      (二)地产市场状况调查及资料整理

      七台河市国土资源局对近年来已供应国有建设用地的总量、用途、方式、分布、时序、价格及开发利用情况等进行调查,掌握地产市场发展状况和运行规律。根据所收集资料,整理、详细分析,对本地区人口状况、城市化水平、经济发展水平、人均住房面积、房地产市场走势、产业结构、主导产业和优势产业、经济社会发展战略等进行调查。

      (三)确定预测指标及方法的选用

      根据市场状况及资料分析,确定国有建设用地供应计划预测指标,本次国有建设用地计划的编制采用:线性回归法方法、灰色模型法及定性确定指标法,建立预测模型,对计划期内宏观经济走势和政策取向进行分析,初步确定国有建设用地供应潜力,。

      (四)预测结果

      预测确定国有建设用地需求总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地(含廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地等)、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类国有建设用地需求量。

      三、编制计划的技术路线

      国有建设用地供应计划编制技术路线如图1。

    图1:国有建设用地供应计划编制技术路线

    资料收集与整理

     

    外业调查分析

    供应能力分析及预测模型建立

    预测需求量

    编制计划草案

    计划文本

    编制说明

    图件成果

    表格成果

    征求意见和报批

    公布实施

    计划调整

      四、确定计划指标的过程和依据

      (一)确定计划指标的过程

      1、国有建设用地供应总量的确定

      七台河市国有建设用地总量的确定主要采用两种途径来确定,一是通过以前4年的供地总量采用模型分析预测2011年国有建设供地量;二是通过七台河市2011年预用地的项目叠加得到,两种途径分别从预测与需求不同角度对2011年七台河市国有建设用地量进行了确定,保证了虚拟和现实需求的平衡,具有相对的严谨性与科学性。

      (1)采用模型分析预测确定2011年七台河市国有建设用地总量,通过线性回归分析法与灰色模型预测法两种方法进行预测。

      a、线性回归分析预测法

      下表为七台河市国有建设用地2007-2010年历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表。y表示某年的国有建设用地供应量,x1表示国内生产总值(GDP),x2表示工业总产值,x3表示某年第二三产业比重,x4表示固定资产投资x5表示某年总人口数,x6表示城市化率。

      表1:2007-2010年七台河市国有建设用地历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表

    年份

    Y(公顷)

    x1 (亿)

    x2 (亿)

    x3(%)

    x4 (亿)

    x5 ()

    x6(%)

    2007

    45.13

    102.61

    56.28

    96.2

    63.2

    52.75

    69.36

    2008

    85.13

    155.77

    96.51

    94

    81.7

    53.47

    69.75

    2009

    266.34

    187.43

    116.3

    94.5

    118.5

    55.32

    70.3

    2010

    78.97

    246.10

    170.26

    95.3

    170.2

    57.21

    70.2

      图2:2007-2010年七台河市国有建设用地历年供应总量与经济、社会驱动因子相关关系

      2007年到2010年国有建设用地供应总量在数量上存在一定规律,但是2009年是一个特殊的年份,供应量激增,2009年国有建设用地供应总量远远大于以前一年度,将2010年国有建设用地供应总量的提前释放,我们将2009年国有建设用地供应总量和2010年国有建设用地供应总量进行修正,再进行模型分析预测。修正后的数据见下表:

      表2:七台河市国有建设用地历年供应总量(修正)与经济、社会驱动因子统计表

    年份

    Y(公顷)

    x1 (亿)

    x2 (亿)

    x3(%)

    x4 (亿)

    x5 ()

    x6(%)

    2007

    45.13

    102.61

    56.28

    96.2

    63.2

    52.75

    69.36

    2008

    85.13

    155.77

    96.51

    94

    81.7

    53.47

    69.75

    2009

    136.34

    187.43

    116.3

    94.5

    118.5

    55.32

    70.3

    2010

    208.97

    246.10

    170.26

    95.3

    170.2

    57.21

    70.2

      图3:七台河市国有建设用地历年供应总量(修正)与经济、社会驱动因子相关关系

      利用SPSS统计软件将历年国有建设用地供应总量与经济、社会驱动因子做回归,得到如下回归方程:

      y= -3745.131+1.248*x2+11.354*x3+37.887*x6 (1)

      y表示某年的国有建设用地供应总量,x2表示工业总产值,x3表示第二三产业比重,x6表示七台河市城市化率。

      根据历年工业总产值(x2),第二三产业比重(x3),七台河市城市化率(x6),与年份(T表示,2007为第一年,即T=1,其次依次类推)的回归方程利用SPSS统计软件做线性回归,得到如下的回归方程:

      X2=19.41+36.17*T R2=0.971 (2)

      X3=95.55+0.22*T R2=0.087 (3)

      x6=69.14+0.307*T R2=0.835 (4)

      根据上述(2)、(3)(4)回归方程,我们可以预测出2011年七台河市工业总产值(x2)将达到200.26亿元,七台河市第二三产业比重(x3)将达到96.65万,七台河市城市化率(x6)将达到70.68%,根据上述(1)回归方程,可以预测2011年七台河市国有建设用地供应总量为279.82公顷.

      b、灰色模型预测法

      根据2007-2010年七台河市国有建设用地历年供应总量,利用灰色模型预测法,设定2007年为初始时间t=0,其他年份依次类推,得国有建设用地供应总量预测方程为:

      Y=5.103168*e0.363399t-0.246081(t=0,1,2….) (5)

      得2011年国有建设用地供应总量为236.07公顷。

      通过线性回归分析预测法与灰色模型预测法分别得出2011年七台河市国有建设用地供应总量为279.82公顷,236.07公顷,故采用两种预测方法的算术平均值做为最终结果即2011年七台河市国有建设用地供应总量预计为257.95公顷。

      (2)采用用地的项目叠加法确定2011年七台河市国有建设用地总量。

      通过对2011年七台河市各部门用地需求量的汇总,经过对各分项指标的分类汇总,按照国有建设用地的分类统计,确定2011年七台河市住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地等的各指标数值之和为523公顷。

      七台河市“十二五”期间,以产业结构优化升级为主线,大力发展循环经济,构建以工业为主导,服务业、农业协调跟进,多元化综合发展的产业格局。从而决定了七台河市2011年工矿仓储用地需求快速增加。结合旧城改造和棚户区改造,优化居住结构和整体布局,推进城市集中连片小区规划的建设,完善小区配套设施,使得住宅用地和公共管理与公共服务用地需求进而增加。

      综合以上两种方法的分析以及对实际情况的了解,模型预测的方法作为每年常规用地的参考;用地项目叠加的方法与实际用地需求紧密结合,及七台河市年供地计划指标控制,保证工矿用地需求、适当调整住宅用地供应量,最终确定2011年七台河市国有建设用地供地计划量为338.00公顷。

      2、国有建设用地供应量分项指标的确定

      (1)住宅用地预测

      a、灰色模型预测法

      根据2007-2010年七台河市住宅用地历年供应总量,利用灰色模型预测法,设定2007年为初始时间t=0,其他年份依次类推,得住宅用地供应总量预测方程为:

      Y=2.328761*e0.363395t-0.112258 (t=0,1,2….) (8)

      得2011年住宅用地供应总量为79.59公顷。

      b、线性回归分析预测法

      表3:2007-2010年住宅用地历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表

    年份

    Y(公顷)

    X1 (亿)

    x2 (亿)

    x3(%)

    x4 (亿)

    x5 ()

    x6(%)

    2007

    34.1304

    102.61

    56.28

    96.2

    63.2

    52.75

    69.36

    2008

    13.3740

    155.77

    96.51

    94

    81.7

    53.47

    69.75

    2009

    96.1608

    187.43

    116.3

    94.5

    118.5

    55.32

    70.3

    2010

    9.0263

    246.10

    170.26

    95.3

    170.2

    57.21

    70.2

      图4:2007-2010年七台河市住宅用地历年供应总量与经济、社会驱动因子相关关系

      利用SPSS统计软件将历年住宅用地供应量与经济、社会驱动因子做回归,得到如下回归方程:

      y=-14578.508-1.496*x3+15.761*x5+190.033*x6 (9)

      y表示某年的国有建设用地供应总量,x2表示工业总产值,x3表示第二三产业比重,x6表示七台河市城市化率。根据上述(2)、(3)(4)回归方程,我们可以预测出2011年七台河市工业总产值(x2)将达到200.26亿元,七台河市第二三产业比重(x3)将达到96.65万,七台河市城市化率(x6)将达到70.68%,根据上述(9)回归方程,可以预测2011年七台河市住宅用地供应量为75.79公顷。

      通过线性回归分析预测法与灰色模型预测法分别得出2011年七台河市住宅用地供应量为75.79公顷,79.59公顷,故采用两种预测方法的算术平均值做为结果即2011年七台河市住宅用地供应量预计为77.69公顷。

      C、依据土地供应申报项目情况,经过综合分析核减后确定

      2011年七台河市住宅需求量增大,且增大棚户房改造力度,根据七台河市的土地供应方案对住宅用地的统计结果,通过对其中部分项目不具备土地供应条件,我们依照项目取得立项、办理预审、征地手续等文件情况的核减,得到住宅用地的需求量为168.38公顷。

      通过以上方法的综合分析,并考虑到七台河市居民对住宅的需求,最终确定2011年七台河市住宅用地计划供应量为165.58公顷。

      (2)商服用地预测

      商服用地的土地供地量主要通过两种方法来预测:一是通过商服用地与住宅用地的相关联的关系确定商服用地量;二是通过需求角度,通过上报的资料,剔除不合理的成分,得到商服用地供应量。

      a、商服用地与住宅用地匹配法

      由于商服用地与住宅用地具有相关联的关系,利用2007-2010年商服用地供地量与住宅用地供应量的比例关系,来确定2011商服用地与住宅用地比例,由上面预测的2011年住宅用地供地量,计算出七台河市2011年商服用地供应总量为1.68公顷。

      b、根据上报的2011年商服用地土地需求量,分析核减后确定

      根据上报的2011年商服用地土地需求量,经过综合分析核减后的商服用地供应总量为0.52公顷。

      综合上诉两种方法分析,上报的商服用地经核减后的供地量更能反映2011年七台河市商服用地的土地计划供应量,故采用根据上报的2011年商服用地土地需求量,经分析核减后确定0.52公顷为2011年七台河市商服用地的土地计划供应量。

      (3)工矿仓储用地预测

      a、灰色模型预测法

      根据2007-2010年七台河市工矿仓储用地历年供应总量,利用灰色模型预测法,设定2007年为初始时间t=0,其他年份依次类推,得工矿仓储用地供应总量预测方程为:

      Y=2.011131e0.363391t-0.096906 (t=0,1,2….) (10)

      得2011年工矿仓储用地供应量为86.05公顷。

      b、线性回归分析预测法

      表4:2007-2010年七台河市工矿仓储用地历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表

    年份

    Y(公顷)

    x1 (亿)

    x2 (亿)

    X3(%)

    x4 (亿)

    x5 ()

    x6(%)

    2007

    7.3928

    102.61

    56.28

    96.2

    63.2

    52.75

    69.36

    2008

    57.6634

    155.77

    96.51

    94

    81.7

    53.47

    69.75

    2009

    115.8310

    187.43

    116.3

    94.5

    118.5

    55.32

    70.3

    2010

    32.6639

    246.10

    170.26

    95.3

    170.2

    57.21

    70.2

      图5:2007-2010年七台河市工矿仓储用地历年供应总量与经济、社会驱动因子相关关系

      利用SPSS统计软件将历年国有建设用地供应总量与经济、社会驱动因子做回归,得到如下回归方程:

      y=-9397.03-1.041*x3-14.21*x5+156.14*x6 (11)

      y表示某年的商服用地供应量,x3表示某年第二三产业比重,x5表示七台河市某年总人口数,x6表示七台河市城市化率。根据上述(2)、(3)(4)回归方程,我们可以预测出2011年七台河市工业总产值(x2)将达到200.26亿元,七台河市第二三产业比重(x3)将达到96.65万,七台河市城市化率(x6)将达到70.68%,根据上述(11)回归方程,可以预测2011年七台河市国有建设用地供应总量为56.41公顷。

      通过线性回归分析预测法与灰色模型预测法分别得出2011年七台河市住宅用地供应量为56.41公顷、86.05公顷,故采用两种预测方法的算术平均值做为结果即2011年七台河市工矿仓储用地供应量预计为71.23公顷。

      C、2011年为“十二五”规划的开局之年,七台河市开始实施“产业项目五年攻坚战”,要“做强做大工业”,大力发展煤炭产业等,增大了对工矿仓储用地供应量的需求。根据上报的2011年工业用地土地需求量,经过综合分析核减后的工矿仓储用地供应总量为105.6公顷。

      综合上诉两种方法分析,上报的工矿仓储用地经核减后的供地量更能反映2011年七台河市工矿仓储用地的土地计划供应量,故采用根据上报的2011年工矿仓储用地土地需求量,经分析核减后确定105.6公顷为2011年七台河市工矿仓储用地的土地计划供应量。

      (4)交通运输用地预测

      根据七台河市国土资源局提供的2007年—2010年交通运输用地年度供应量,由于供应数量无规律,预测模型难以确定。根据2011年七台河市对交通运输用地的需求进行分析,确定2011年七台河市主要有两项交通运输用地,一项是七台河新客站工程,一项是依宝公路(大个岭万宝段)公路建设,确定的2011年七台河市交通运输用地的供地计划量为26.1432公顷。

      (5)公共管理与公共服务用地预测

      根据七台河市国土资源局提供的2007年—2010年公共管理与公共服务用地年度供应量,2007年供应量为0公顷,2008年有所增加,供应量为13.9,2009年为15.6公顷,2010年供应量为15.39公顷,由于数据量较少,预测模型难以确定。根据七台河市国土资源局2011年国有建设用地拟供应计划,其公共管理与公共服务用地供应主要位于茄子河区、新兴区、桃山区500kv吉庆方输变电工程建设用地、新兴区垃圾处理厂、市垃圾处理厂二期工程建设用地等5处,其预计公共管理与公共服务用地年度供应量为38.6348公顷。

      (6)水域及水利设施用地预测

      根据对七台河市2007年—2010年的水域及水利设施用地变化情况进行分析,近几年间没有水利设施用地。根据七台河市国土资源局2011年国有建设用地拟供应计划确定其水域及水利设施用地供应量为0公顷。

      (7)特殊用地

      按照《全国十地分类标准》,特殊用地指军事设施、涉外、宗教、监狱、墓地、旅游等用地。根据对七台河市2007年—2010年间的特殊用地变化情况进行分析,近几年间特殊用地仅在2010年有所增加,增加量为6.957公顷,根据七台河市国土资源局2011年国有建设用地拟供应计划确定其特殊用地供应量为3.773公顷。供地位置位于桃山区市特警营房建设用地。

      3、七台河市2011年国有建设用地总量及各类用地分项指标的确定

      通过对对七台河市2007年—2010年间建设用地供应总量及各类用地分项指标的分析预测得如下表所示:

      表5:国有建设用地各类用地分项指标供应量(公顷)

    地类

    商服用地

    工矿仓储用地

    住宅

    用地

    公共管理与

    公共服务用地

    特殊

    用地

    交通

    运输

    水域及水利

    设施用地

    供应量

    0.52

    105.60

    165.58

    38.63

    3.77

    26.14

    0

    合计

    340.24

      4、保障性住房、棚改用地、中小套型商品房用地指标的确定

      保障性住房,是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

      两限商品住房:即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

      经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

      廉租房:廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。

      政策性租赁房:指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

      由于七台河市位于中部地区,属于中小型城市,其进城务工人口相对较少,大部分以当地居民为主,对保障性住房要求相对较少,根据七台河市房产管理局、七台河市国土资源局2011年国有建设用地拟供应计划、历年住宅用地预测结果,确定其住宅建设用地面积为165.58公顷,其中保障性住房用地为6公顷、棚户区改造用地为100公顷,中小套型商品房用地供应量为30公顷。符合住房用地供应计划中保障性住房用地,棚改用地和中小套型商品房用地确保不低于70%的住宅用地供应量。

      5、国有建设用地供需平衡分析

      根据对七台河市2011年建设用地供应计划总量及各地类分项指标预测结果,将建设用地总量控制在338公顷内,新增建设用地量将在以后年份中得以更充足保障。2011年度各地类分项指标,工矿仓储用地相应的调整,得最终工矿仓储用地供应量为103.36公顷。得七台河市2011年国有建设用地供应计划总量及各地类分项指标预测结果如下表9所示:

      表6 :七台河市2011年国有建设用地供应计划总量及各地类分项指标(公顷)

    地类

    商服用地

    工矿仓储用地

    住宅

    用地

    公共管理与

    公共服务用地

    特殊

    用地

    交通

    运输

    水域及水利

    设施用地

    供应量

    0.52

    103.36

    165.58

    38.63

    3.77

    26.14

    0

    国有建设用地供应计划总量

    338.00

      (二)国有建设用地供应计划的编制依据

      (1)《中华人民共和国土地管理法》

      (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

      (3)《中华人民共和国城乡规划法》

      (4)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)

      (5)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)

      (6)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)

      (7)《国务院批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号)

      (8)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)

      (9)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)

      (10)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)

      (11)《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)

      (12)《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》(国土资发〔2006〕296号)

      (13)《限制用地项目目录(2006年增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年增补本)》(国土资发〔2009〕154号)

      (14)《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)

      (15)《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)

      (16)《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号)

      (17)《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)

      (18)《国土资源部关于关于引发<国有建设用地供应计划编制规范>(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)

      (19)《关于认真贯彻执行<国有建设用地供应计划编制规范(试行)>的通知》(湘国土资办发[2010]180号)

      (20)七台河市国民经济与社会发展规划;

      (21)七台河市土地利用总体规划;

      (22)七台河市土地利用年度计划;

      (23)七台河市住房建设规划与计划;

      (24)七台河市年度土地储备计划;

      (25)《国土资源部关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发【2008】24号)

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